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Ma veniamo alla sfera strettamente tecnico giuridica. Una
volta individuato l'immobile di proprio gradimento - e alla
portata del proprio portafoglio, il primo passo sarà quello
di fissare l'affare. Se acquistate per mezzo di un'agenzia,
questa vi farà firmare due diverse dichiarazioni: il mandato
e la proposta di acquisto. Si tratta di due documenti che,
fondamentalmente, garantiscono l'Agenzia stessa in relazione
alla propria attività di intermediazione nell'affare e al
pagamento della provvigione. Attraverso il mandato attribuirete
al mediatore l'incarico di mediazione. Contestualmente, vi
sarà richiesto di versare una determinata somma (normalmente
una decina di milioni) che il mediatore si obbligherà a dare
al venditore al momento del contratto preliminare di vendita
( "compromesso", in quanto ci si "compromette", cioè ci si
obbliga in modo vincolante alla stipula del rogito - detto
"definitivo" - di compravendita). E' una prassi costante,
quindi non c'è da preoccuparsi. E' necessario, tuttavia, leggere
bene il mandato, controllando attentamente qual è la misura
della provvigione e che ci sia l'obbligo da parte del mediatore
a versare la somma al venditore. Le precauzioni in questo
caso sono le seguenti: accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore
sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera
di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo
è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto
da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare.
L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che
il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari
per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre,
gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente
non è dovuta (lo dice espressamente la legge). accertarsi
che il modulo prestampato sia depositato presso la Camera
di Commercio, deposito che costituisce oltre che un obbligo
per il mediatore una garanzia per voi che il suo contenuto
sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi
che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle
parti non necessarie. l'assegno dovrà essere intestato al
venditore e con clausola "non trasferibile" . Eviterete, così,
che qualche mediatore senza scrupoli lo incassi immediatamente
salvo, ad affare concluso, e nella migliore delle ipotesi,
scomputarne la somma dalla provvigione a lui dovuta. Fate
molta attenzione all'importo della provvigione. Esso non dovrà
superare, salvo casi eccezionalissimi, quello stabilito dagli
usi nella zona e il cui importo sarà reperibile dagli elenchi
depositati presso la Camera di Commercio. Tenete conto che,
dopo un po' di tempo che si cerca casa, si saprà benissimo
qual è la provvigione normalmente richiesta dai mediatori.
L'altro documento che vi sarà richiesto di firmare è la proposta
di acquisto. Si tratta di una dichiarazione unilaterale (cioè
proveniente solo da voi) e diretta all'attuale proprietario
dell'immobile con la quale proponete di acquistare la casa
a determinate condizioni in esso elencate. E' una prassi escogitata
dai mediatori per avere una prova scritta ed inconfutabile
che la conclusione dell'affare è avvenuta attraverso il loro
intervento. Solo in questo caso, infatti, essi hanno diritto
alla provvigione. In essa saranno indicate le caratteristiche
dell'abitazione, il prezzo offerto, le modalità di pagamento
e i tempi di tutta l'operazione. Sarà possibile aggiungere
qualche patto o qualche altra precisazione. La proposta sarà
poi accettata discrezionalmente dal venditore. Una volta accettata
vi impegna all'acquisto
Ancora una volta, niente paura, ma saranno necessarie alcune
precauzioni, oltre a quello già detto al precedente punto
2) in tema di mandato : E' questo il momento (ma sarebbe meglio
farlo ancor prima di firmare qualsiasi impegno) di far visitare
l'immobile da un tecnico (normalmente un geometra) il quale
rileverà anomalie o vizi dei quali un profano non può accorgersi
(gli impianti sono a norma? L'edificio è stabile? La ristrutturazione
che pensavate di effettuare si può fare?). Egli inoltre, dovrà
essere incaricato di valutare la conformità urbanistico ediliziadell'appartamento,
ciò soprattutto se si intende operare una ristrutturazione.
Non sono rare le sorprese, in questo senso, soprattutto dal
punto di vista economico. Rivolgetevi immediatamente ad un
notaio perché provveda ad effettuare tutti gli opportuni accertamenti
ipotecari e catastali. Nella scelta del professionista certamente
esigete la qualità della prestazione ma chiedete anche qualche
preventivo e confrontatelo. In particolare, lo Studio notarile
per fare un preventivo delle spese e degli onorari avrà bisogno
della rendita catastale attuale dell'immobile. Richiedetela
al mediatore. A questo punto sarete già impegnati all'acquisto,
ma certamente l'impegno più forte deriverà dal preliminare
di compravendita.
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