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Tutti sappiamo cos'è un mutuo, tuttavia, quando ci troviamo
nella necessità di richiederlo, magari per l'acquisto della
prima casa, i dubbi si affollano nella mente. Proviamo a rispondere
ad alcuni dei quesiti più ricorrenti. scelta | importo | durata
| tasso fisso e tasso variabile | oneri accessori | imposte
ed onorari notarili erogazione | acquisto di immobile ipotecato
| detrazioni IRPEF La scelta torna su Innanzitutto, come per
la casa, per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie
esigenze e valutarle molto bene. Esiste, infatti, attualmente
una tale offerta di diverse soluzioni che potremmo dire che
sicuramente qualche Istituto di Credito avrà il prodotto che
sembra confezionato su misura in base alle nostre richieste.
Quindi, anche per il mutuo sarà opportuno visitare il più
alto numero di Banche al fine di scegliere quale sia l'offerta
migliore per noi. Se possibile, evitate di rivolgervi a società
finanziare, se non avete assicurazione sulla loro affidabilità
e serietà professionale. E' necessario, però, avere qualche
nozione di base per capire cosa valutare (si diventerà degli
esperti molto presto!) e quindi quali sono le reali differenze
tra prodotto e prodotto. L'importo torna su Innanzitutto,
il mutuo, salvo rare eccezioni, non sarà concesso che per
un importo massimo del 75% del valore commerciale dell'immobile
da ipotecare (cioè, nel caso di mutuo finalizzato all'acquisto,
la casa da acquistare). L'importo delle rate, inoltre, non
potrà mai superare un terzo del reddito del mutuatario (cioè
di chi lo paga). Quest'ultimo limite, tuttavia, potrà essere
superato con il generoso intervento di terzi (normalmente
varia parentela, più o meno stretta) che garantiscano il pagamento
delle rate (cioè prestino fidejussione). La durata torna su
Altro modo per superare il limite del reddito è quello di
diluire molto nel tempo la restituzione del capitale mutuato
(cioè dato in prestito). Cento milioni da pagare in dieci
anni comporteranno una rata di rimborso più alta rispetto
alla medesima somma da rimborsare in quindici o venti anni.
E' ovvio, tuttavia, che in quest'ultimo caso gli interessi
da versare alla Banca, sebbene nominalmente uguali (cioè,
per esempio, in entrambi i casi del 4%) saranno molto più
alti essendo più lungo il termine di restituzione. Minore
sarà la durata del mutuo, minore sarà l'importo degli interessi
da versare alla Banca. Tasso fisso e tasso variabile torna
su L'eterno dilemma non sembra trovare soluzione se non nelle
attitudini del singolo debitore. Nel caso di tasso fisso,
infatti, a fronte di una percentuale più alta di interessi
avremo la certezza che per nessun motivo questi potranno cambiare,
anche nel caso di inflazione vertiginosa (anche se, per quest'ultimo
caso, almeno normalmente, le Banche si tutelano prevedendo
dei limiti minimi di interessi: controllate bene le condizioni).
Nel caso di tasso variabile, a fronte di un interesse iniziale
molto basso dovremo correre il rischio di un aumento del tasso
di inflazione e, conseguentemente, del tasso di interesse
applicato. Molto interessanti (e ormai diffusissime) sono
le soluzioni intermedie: un periodo a tasso fisso (di diversa
durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere
se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni).
E viceversa. Considerate, poi, che spesso i mutui prevedono
un periodo cd. di "preammortamento". Cioè il mutuo entra a
"regime" non subito alla data della stipula del contratto,
ma in secondo momento (all'inizio, appunto, dell'"ammortamento",
cioè della scadenza delle rate pattuite e indicate nell'apposito
prospetto normalmente allegato all'atto). In questo periodo,
il tasso sarà diverso rispetto al quello previsto a "regime".
Inoltre, alcune Banche prevedono un tasso più favorevole per
il primo periodo, per poi modificarlo dopo un certo periodo
di tempo. Per avere un metro di riscontro, valutate sempre
le condizioni del mutuo a regime. Bisogna ammettere che qualche
volta è estremamente difficile capire il metodo di calcolo
degli interessi praticati dalla Banca in caso di tasso variabile.
Abbiate presente che gli Istituti di Credito, per il calcolo
degli interessi, prendono a base un parametro di riferimento
(RIBOR; LIBOR; EURIBOR; TASSO UFFICIALE DI SCONTO; PRIME RATE
ABI; RENDISTATO), che si desume da dati oggettivi (normalmente
il quotidiano "Il Sole 24Ore" o pubblicazioni equipollenti)
e aggiungono a questo una certa percentuale detta "SPREAD".
Più complesso è il calcolo (per esempio nel caso di utilizzo
di due o più parametri di riferimento), più difficile è il
controllo negli anni che il tasso applicato sia quello effettivamente
dovuto. Oneri accessori torna su Data l'enorme offerta di
prodotti da parte delle Banche e dato il notevole abbassamento
degli interessi, anche questi oneri assumono una certa rilevanza
nella scelta del mutuo. E' necessario, pertanto, controllare
con attenzione le seguenti voci: istruzione pratica (per alcune
Banche è gratuita, per altre raggiunge qualche centinaia di
mila lire); perizia (per i mutui per l'acquisto della prima
abitazione normalmente non è richiesta; può arrivare a costare
anche diverse centinaia di mila lire); penalità per rimborso
anticipato (potrebbe anche non essere richiesta; se troppo
alta, valutatene le conseguenze nel caso vogliate vendere
la casa prima di aver estinto il mutuo e l'acquirente non
voglia accollarselo); versamento rate (alcune Banche richiedono
qualche migliaia di lire per il versamento di ciascuna rata);
assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria). Imposte ed
onorari notarili torna su Il mutuo ipotecario concesso da
Istituti Bancari è esente da ogni imposta, essendo per esso
prevista un'unica imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo
del mutuo (che si pagherà alla Banca mutuante direttamente
mediante addebito sulla somma mutuata). L'iscrizione ipotecaria
costa 50.000 lire. Gli onorari notarili variano a seconda
che si tratti di mutui stipulati contestualmente all'acquisto
o meno, e a seconda che si tratti di mutui fondiari o semplicemente
ipotecari. Per sapere l'importo preciso è opportuno rivolgersi
al proprio Notaio di fiducia e chiedere un preventivo precisando
l'importo dell'ipoteca che verrà iscritta sul bene, normalmente
per un importo doppio rispetto a quello del mutuo. L'erogazione
torna su Non sempre la Banca mutuante vi verserà il giorno
stesso della stipula la somma mutuata, e questo, in caso di
acquisto contestuale della casa, potrà creare qualche problema
col venditore che dovrà attendere anche un mese per il pagamento
del prezzo della vendita. Alcune Banche adottano per questo
caso sistemi "indolori" per il mutuatario, come per esempio
la concessione della valuta alla data della stipula. Ciò significa
che anche se la somma mutuata viene materialmente versata
un mese dopo, la valuta, e quindi tutti gli effetti dell'accredito,
saranno riferiti al giorno della stipula. Alcuni altri Istituti,
al contrario, concedono al mutuatario un "prefinanziamento",
cioè un prestito non garantito da ipoteca e a tassi molto
più alti di quelli applicati al mutuo, per tutto il periodo
che intercorre fino all'erogazione. Anche questo dovrà essere
valutato. Acquisto di immobile ipotecato torna su Può accadere
- e spesso accade - che l'immobile da acquistare sia gravato
da ipoteca in quanto il proprietario ha usufruito di un mutuo
per l'acquisto e non l'ha ancora saldato. In questo caso,
le alternative sono due: - accollarsi il mutuo; - pretendere
l'estinzione del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca. Accollo
del mutuo significa che chi acquista un immobile si accolla
(cioè si obbliga egli stesso a pagare) il debito assunto dal
precedente proprietario verso la Banca mutuante. Ovviamente,
l'importo del residuo prestito (il cui ammontare si chiederà
alla Banca mutuante) verrà detratto dal corrispettivo della
vendita. Tra le due ipotesi l'accollo è quella attualmente
meno consigliabile. Visto l'abbassamento dei tassi di interesse
nell'ultimo periodo, è molto probabile (per non dire certo)
che il mutuo esistente sia a tassi più elevati di quelli correnti.
In ogni caso, qualora si decida di accollarsi un mutuo preesistente
sarà necessario solo indicarlo nell'atto di compravendita
e notificarlo alla Banca mutuante. I costi, pertanto, sono
nulli. La seconda ipotesi è quella attualmente più frequente.
Il venditore paga il debito residuo (magari con l'anticipo
del corrispettivo versato dall'acquirente) e richiede all'Istituto
Bancario la cancellazione dell'ipoteca. Quest'ultimo è un
atto unilaterale (cioè è una dichiarazione di volontà della
sola Banca), raccolto dal Notaio, col quale la Banca a cui
favore è stata costituita l'ipoteca, accertatasi dell'estinzione
del debito a garanzia del quale era stata posta, dà l'assenso
alla cancellazione. La formazione di quest'atto è sufficiente
perchè si possa di nuovo stipulare un mutuo e iscrivere ipoteca
su quel bene in primo grado (cioè senza anteriori aventi titolo).
Quest'ultima operazione costa circa un milione al venditore,
e comporta l'accensione di un mutuo da parte dell'acquirente,
con conseguenti spese ed onorari notarili. Attualmente, dati
i tassi correnti, quest'ultima sembra l'operazione più conveniente
(anche perchè, a differenza dell'accollo, l'acquirente potrà
scegliere la Banca, le condizioni, i tassi e l'importo del
finanziamento). Detrazioni IRPEF torna su L'attuale legislazione
tributaria permette la detrazione dall'IRPEF lorda un importo
pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori
(fino ad un importo massimo di Lire 7.000.000 e, quindi, fino
a circa Lire 1.300.000 di detrazione) alle seguenti condizioni:
che si tratti di mutui garantiti da ipoteca su immobili; che
si tratti di mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare
da adibire ad abitazione principale; che la destinazione ad
abitazione principale avvenga nei sei mesi dall'acquisto.
Si precisa che per ottenere le detrazioni sarà necessario
prendere residenza nell'immobile acquistato entro il predetto
termine, poiché la residenza costituisce prova sufficiente
per l'Amministrazione finanziaria della destinazione ad abitazione
principale.
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