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Problema forse tra i più importanti per chi acquista casa,
è quello di verificare la conformità alle vigenti leggi urbanistiche
dell'abitazione da acquistare. Si tratta di un aspetto che
non può essere in nessun modo sottovalutato per i notevoli
riflessi economici che ne derivano. Ciascun fabbricato, per
poter essere costruito, necessita di un apposito provvedimento
comunale che ne autorizzi l'edificazione. E' la licenza edilizia
(fino al 1978) o la concessione edilizia. Per ottenere detto
provvedimento, il progettista ha dovuto depositare presso
l'Ufficio Tecnico del Comune ove è posto il fabbricato, il
progetto cd. esecutivo del medesimo. Durante l'attività edificatoria,
l'impresa dovrà eseguire in ogni particolare il progetto approvato
e allegato alla concessione edilizia (salvo eventuali varianti
approvate a loro volta dal Comune). Una volta ultimata la
costruzione, essa andrà denunciata al Catasto, presso il quale
verranno depositate ulteriori planimetrie, una per ciascuna
unità immobiliare (appartamento - autorimessa - etc). Quando
si acquista una casa, pertanto, avremo tre diverse rappresentazioni
di essa, che dovranno tutte coincidere tra loro: quella reale
derivante dallo stato di fatto (cioè la casa come la vedete);
quella derivante dalla planimetria allegata al progetto e
reperibile presso l'Ufficio Tecnico del Comune; quella derivante
dalla planimetria catastale. Tuttavia, potranno derivarci
problemi solo nel caso che la situazione rappresentata dalla
planimetria allegata al progetto sia sostanzialmente difforme
dallo stato di fatto (per es.: ci sia un balcone ora verandato;
ci sia una stanza in più; ci sia un soppalco; sia sostanzialmente
diversa la distribuzione degli spazi interni, etc). Tutti
questi lavori potrebbero essere stati eseguiti sulla base
di una nuova concessione o una speciale autorizzazione, oppure
potrebbero essere stati eseguiti senza alcun "permesso" e
poi condonati (vi è stato un condono nel 1985 e un altro nel
1994). Oppure, ancora, effettuati senza alcun provvedimento
e mai condonati. In quest'ultimo caso, potremmo avere brutte
sorprese sia nel caso volessimo effettuare lavori nell'abitazione
che necessitano di un provvedimento urbanistico, sia qualora
volessimo vendere l'abitazione acquistata. Infatti, a seconda
della gravità dell'abuso potremo trovarci di fronte ad un
bene addirittura incommerciabile (cioè non vendibile!), oppure,
nei casi meno gravi, ad un bene che, per essere regolare deve
essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal
Comune. E il più delle volte verso il pagamento di oneri anche
di forte entità. Nell'attuale sistema legislativo, non è previsto
un controllo veramente efficace di tale importante aspetto.
Si prevede, infatti, che il venditore abbia solo l'obbligo
di dichiarare sotto la propria responsabilità, nel rogito
notarile, la conformità urbanistica dell'immobile. Ma il più
delle volte egli stesso non è al corrente dell'effettiva situazione
urbanistica o la sottovaluta (anche perché vuole vendere,
e tutti gli eventuali oneri sarebbero a suo carico come attuale
proprietario). In altri ordinamenti, come quello inglese,
si prevede esplicitamente che un tecnico visiti la casa e
ne rilevi ogni anomalia in un'apposita relazione, da sottoporre
a giuramento e da consegnare all'acquirente e all'avvocato
(sollicitor) che rogherà l'atto di vendita. E' pertanto fortemente
consigliabile effettuare attraverso un ottimo tecnico (normalmente
un geometra) il controllo della regolarità urbanistica dell'immobile
e, eventualmente, porre a carico del venditore (che nella
proposta di acquisto e, dopo, nel preliminare, ha assicurato
la conformità) la cura e le spese delle conseguenti pratiche
di regolarizzazione. Si tratta, ad ogni buon conto di materia
assai complessa, nella quale la normativa nazionale si interseca
con le prescrizioni regolamentari comunali e con la prassi
locale. Affidatevi, pertanto ad un ottimo tecnico di vostra
fiducia e seguite i suoi consigli, spesso frutto di esperienza
e di pratica nel settore più che di pedissequa osservanza
delle disposizioni di legge. Per quanto attiene, infine, alla
planimetria catastale, essa potrà essere cambiata in ogni
momento mediante la presentazione di una semplice domanda
di variazione da parte di un tecnico. Essa, comunque, comporta
la spesa dell'onorario del tecnico, la quale sarà a carico
del venditore se la variazione è necessaria per riportare
la situazione catastale in perfetta coincidenza con quella
catastale.
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